不動産の同族間売買、同族会社間取引における時価と注意点
最近、家族で会社を経営するファミリービジネス経営者が脚光を浴びています。日本では、少子高齢化が進み、事業承継が難航とお話しする機会があります。
日本では、事業承継や中小企業の後継者問題が深刻となっており、家業をどう次世代につなぐかが大きなテーマになっています。
そして、事業をどう繋ぐかを考える上で、欠かせないのが、不動産などの資産を、いつ、どのように承継するのかも合わせて重要なテーマとなります。
不動産に限って言いますと、親が子に会社や自宅などを売買するとき、あるいは親の経営する会社から、子の経営する会社に、収益用不動産などを売買するときは要注意となります。
本来は、売主は少しでも高く売りたいし、買主は少しでも安く買いたいと思う事が、通常であり、売主と買主が相応の交渉を踏まえた売買金額は、相場から大きく離れることのない通常の価格として導きだされます。
しかし、親が、十分な資金を持たない子を想うあまり、通常より安い価格で売ることを決め、子も、親の意向に従うとすれば、その売買金額は、通常の価格を大きく割り込む可能性がでてきます。あるいは、親が経営する会社が、子の経営する会社に、同様の事を考えて、通常の価格より大幅に安い金額で取引することもできてしまいます。
しかし、親と子のような自然人での取引では、所得税法と贈与税法、会社のような法人での取引の場合には、法人税法が関係し、適正な儲けに対して、適正な課税を行うことを徹底します。
例を出しますと、親が、市場に出せば５０００万円で売れるような不動産を、子供に２０００万円で売ろうとした場合、５０００万円と２０００万円の差額である３０００万円は、親から子への贈与と見なされ贈与税を課税されてしまう可能性があります。
同じく親会社が、子会社に同様の取引を行った場合、営利追及を目的とするはずの法人が、そのように安い価格で売ることは不合理であるとし、適切な価格で取引を行った場合との差額を追徴する可能性があります。
このように、売主と買主が、双方ともに、不動産を安く取引することにメリットを感じる場合が発生してしまうのですが、そのような時に、大事になってくるのが、不動産の適正な時価を把握することになります。
近年は、AIなどで適正な価格を簡単に査定することができるという宣伝が増えていますが、税務署に対して、適正な時価であること証明できるのは、「不動産鑑定評価書」が一番の説得力をもっています。
また、弊社の場合は、実際に不動産の売買実務も常日頃から行っていますので、鑑定評価書を発行した後も、宅地建物取引業法にもとづき、代金を支払い、不動産を引き渡すところまですべて対応させて頂いております。
不動産の鑑定評価書を作成できる人が、不動産の取引ができるかと言うと必ずしもそうではありません。
不動産の鑑定評価書は、不動産鑑定士の独占業務、要するに不動産鑑定士以外が行うことが法律で禁止されているものになりますので、街の不動産屋さんが、同族会社のために不動産鑑定評価書を作ることもできません。
弊社では、不動産鑑定と不動産取引の両方の実務の経験を積んでいることから、ワンストップで、また両方の知識と経験を活かして無駄のないサービスの提供を行っていることから、同族間における鑑定評価と不動産取引をセットでお引き受けさせて頂く事が増えています。
同族で事業を経営されている方で、不動産の移転を考えている方はぜひ、ご相談下さい。
（文責：長谷川大輔）
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