もしも、自分に何かあった時、不動産はどうなるのか、自分に相続が発生してしまったときに備えて不動産のご相談を希望するお客様がいらっしゃいます。
不動産を複数持たれている方は、子供たちの代でもめないように適正配分したいと思われる方も多いです。
どんなに仲のいい兄弟であっても、不動産所有の代が変わった時に何かしらの揉め事やモヤモヤの元になるということがあり、それを事前に回避しておきたいと思われるオーナー様は多いのではないでしょうか？
これまで多くの鑑定を行ってきた結果、課題になるのは大きく2点です。
①持っている不動産の正しい時価が把握できていない。
不動産は、一つとして同じものがありませんので、子供たちの間で公平性を維持しようとすると、不動産の性質や、不動産の時価がどれくらいなのかが、重要となります。
購入時に比べて土地の時価が大きく変わっていることは多々あり、築年数も経っているため、取得した際の価格を元にした簿価が現状に即さないことはよくあります。
また、固定資産税評価額で判断する方もいらっしゃいますが、固定資産税評価額というのは、課税のための評価なので、時価と乖離していることも多く、そのまま使うと、「現在の適正価格ではない」というもめごとにもなりかねません。
ですので、私たち鑑定士に時価評価をご依頼いただくことで、所有する不動産のリストを作りますので、不動産ごとの正しい時価を念頭に、将来の相続の際の公平な分け方をじっくり考えていただくことができます。
②不動産の所有形態が、いびつになっていることに気づいていないケースがある。
代々、不動産を持たれている方には、相続の際の事情で、不動産の所有形態が、いびつになり、１つの不動産を複数人で所持したり、土地と建物が別々の所有者になっていることがあります。しかも、オーナーご本人が気づいていない場合も多々あります。
小林エステイトでは、①の不動産の正しい時価鑑定をする際に、併せてチェックしていっております。
今回、収益用不動産について、すでにお子様の名義となっているのですが、建物の敷地の一部が、どういうわけか、お父様のままになっている物件を見つけました。
現在は、お父様の土地ではあっても敷地として無償で使っているので、所有権がお父様のままであることに気づいていなかったのです。
しかし、もし、この状態で、お父様にご相続が発生すると、収益不動産を所有するお子様は、他の兄弟と話し合って、この土地を優先的に取得したいと思うでしょう。
兄弟間の話が順調に進み、このお父様の土地を収益不動産を所有するお子さまがスムーズに取得できれば良いのですが、 上に建物がのっている土地の評価をどうするか、兄弟間で見解に相違が生まれて、将来の揉め事になりかねません。また、ほかの兄弟に地代を払うことになっても面倒です。
将来、兄弟間で、不動産の分け方で苦労しないように、今回、お父様にご提案して、今のうちに、お子様に土地を売却することにしました。
親子の間での土地の売買は、同族間での取引になりますので、不動産鑑定評価書が必要となります。当方で、鑑定評価書、売買契約書を作成し、司法書士の先生を手配して、取引を完了させる算段となっています。
このように、鑑定という仕事で、不動産の時価を評価することが、仕事ではありますが、不動産を所有する方、関わるご家族親族の方も、気持ちよく仲良く、末永く不動産賃貸業を続けていただけるように、というところまで視野に入れて、日々鑑定の仕事をさせていただいております。
（文責：長谷川大輔）
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