不動産売却の際に、査定書を作ってもらっても、この価格が本当に妥当なのか？根拠は何なのか？と迷うことはありませんか？
そんな時は、セカンドオピニオンをとってみませんか？
私達の小林エステイトの特色として、土地の「適正価格」を鑑定する、不動産鑑定士が不動産の売買仲介を行っていることがあげられます。
不動産鑑定士は、鑑定評価理論に基づいて、不動産の価格を体系的かつ理論的に分析しています。私たちは、不動産の売却を依頼された場合、鑑定評価理論を活用して、不動産価格を理論的に分析することで、適正な売却価格の提案を行うようにしております。
不動産の現場では、価格に影響を与える要因が色々とあります。
不動産鑑定の業界では、これらを『価格形成要因』と呼んでおり、日本全体の地価に影響を及ぼす一般的要因、不動産が属する地域ごとに影響を及ぼす地域要因、不動産の個性にあたる個別的要因の３層に分けて分析を行います。
一般的要因は、日本の企業や家計に影響を与える世界経済の行方や、政策金利の行方、建材費の高騰等、日本全体の不動産価格に影響を与える要因です。
地域要因は、町内の道路幅員や、容積率等、その地域に属する不動産の価格に影響を与える要因です。
道路幅員は、町がつくられた時期が古くに遡る場合は、自動車の大型化に対応できておらず幅員が狭く、隅切りもないので通行に不便する場合があります。このような道路幅員に関係する要因は、同時期に開発された町全体に対して通行の不便さから価格を引き下げてしまうことが考えられます。
また、町は、都市計画法により、それぞれ目的の異なる１３種類の用途地域に区分されて計画的に形成されています。第一種低層住居専用地域は、低層住宅としての良好な住宅を作ることを目的とした用途地域で、建物の高層化ができない地域となっております。
用途地域には、それぞれ容積率という建物の高層化を管理する制限が定まっておりますが、第一種低層住居専用地域の場合は、８０％や１００％等、容積率は低く設定されております。容積率が１００％ということは、１００㎡の土地を購入した場合、建物の延床面積の上限は１００㎡になることを意味しています。
マンションの建築も許容されている第一種中高層住居専用地域になると、容積率は２００％とやや高く設定されており、１００㎡の土地に対して建物の延床面積の上限は２００㎡となります。同じ規模の土地であっても、容積率が高い方が、高度利用できます。従って、町の高層化は、用途地域・容積率の影響を強く受けており、土地の価格は、同一の容積率の用途地域ごとに形成される傾向にあります。
個別的要因は、不動産の個性そのものです。間口が狭い土地だと、快適な暮らしができる住宅を建てることさえも困難となるため、不動産業者も敬遠する場合があります。
敷地が道路より２ｍ・３ｍ高い場合、敷地の地盤を守っている擁壁の安全性の確認が問題になる場合があります。土圧によって、擁壁が膨らんでいるような場合は安全性が十分とは言えず、擁壁のやり替え費用が想定されるため土地価格を引き下げる要因になります。
土地が、正面道路以外にも、側道や、背面道に面している角地、二方路地の場合は、建蔽率のボーナスや、通風の良さが見込め、土地価格を引き上げる要因になります。
私達は、不動産売却の依頼を受けた時、不動産鑑定士として、一般的要因、地域要因、個別的要因の三層に区分して分析するようにしています。特に、不動産の個性である個別的要因は、具体的な要因であり、不動産の売却の際は、売主様に十分に説明しておきたいポイントになります。個別的要因を精緻に分析し、納得のいく説明ができることが不動産業者としての腕の見せ所となります。
また、最近では、不動産を相続した方からの相談が増えてきております。相談件数の増加とあいまって、ご自身でも、不動産の売却について研究されている熱心な方も増えており、より緻密で納得のいく説明を行う重要性が増しているように思います。
相談をお受けするなかで我々が目にした事例では、
・仲介業者が仲介したいがために、明らかに相場より高い査定額で書かれた査定書
・取引価格情報の不足により、相場より低すぎる価格で書かれた査定書
があります。
高すぎる場合は、売れるまでの期間が延びるくらいで、大きな実害にはならないかもしれませんが、低すぎる場合には、本来よりも「安く」売ってしまい、損失や、後々の後悔にもつながりかねません。
大切な資産を売却する際、迷われているようでしたら、価格形成要因を理論的かつわかりやすく説明できる弊社で、一度、セカンドオピニオンをとってみることをおすすめします。
（文責：長谷川大輔）
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