自分の所有する土地の隣が売りに出た場合、「どれくらいの値段で買うことができるのか？」は、興味深い話です。
あまり知られていない話ですが、不動産の鑑定評価理論によると複数種類の価格が定められており、市場の正常な取引で決まる正常価格の他に、限定価格という価格があります。
種類は異なるものの、正常価格も限定価格も合理的な価格とされております。
両者の違いは、価格を求める場合に出てきます。
正常価格は、近畿レインズやＳＵＵＭＯを通じて、不特定多数の方に対して広告を行い、近畿レインズやＳＵＵＭＯといった市場流通を支援するシステムを利用して行われます。
売値が多少高ければ、情報を閲覧した人は割高と判断して、購入には踏み切りませんが、売主が、市場滞留期間が長くなっていると感じ、値下げを行うことで、売主、買主の両者にとって納得のいく価格が出来上がっていきます。
売買にあたり、売り急ぐ事情も買い急ぐ事情もなく、成立するこれらの価格は正常価格と呼ばれています。
それに対して、限定価格とは、まず近畿レインズやＳＵＵＭＯといった市場流通とは縁遠いものになります。
土地の売却には、戦略的な考え方が求められます。誰が一番高い価格で買ってくれるかを考えるのですが、その土地のことをよく知っている地縁のある方や、あるいは隣地所有者が候補者として考えられます。
隣地が旗竿地のように間口が狭い土地や、地積規模の小さい土地の場合、併合することにより有効な土地活用が実現できる可能性が高くなります。
限定価格は、この有効活用が実現できる可能性に着目した価格と言えます。
すなわち、土地が併合されることで価値の増分が発生するので、正常価格より高い金額で取引を行ったとしても合理的であるという考え方です。
このような相談は、街の不動産屋さんでも、そう多くあるわけではなく、売主、買主の両者が納得するような限定価格の求め方は難しいところです。
ところが、不動産鑑定士にとっては、限定価格は比較的多く求められる場合があります。
国や地方自治体は、不動産の取引を行う場合、時価で取引しなければならないことになっております。
〇〇市や△△町といった地方自治体は、区画整理などを施工して、綺麗な区画と綺麗な道付けに直すことをよく行っています。
これは、ご自身の住んでいる市町村のホームページで区画整理で検索すると比較的情報が出てきます。
区画整理を行った際に、２０㎡、３０㎡といった家を建てるには少し規模の小さい保留地が生じることがあります。
そして、地域住民の方から、この保留地を譲ってほしいと言われた場合、時価で取引を行わなければならないため不動産鑑定士に声をかかることになります。
ただ、限定価格を求める場合、注意しないといけない点が色々と出てきます。
隣の土地単独では、間口が狭小、もしくは無道路地で、建物が建たないのに、併合することにより建物が建つようになった場合は、どの増分価値も大きく、判断に慎重さが求められます。
また、実際には、更地同士の併合を前提とした限定価格を求める場合は、ごくわずかで、隣地の上には、建物が建っている場合が多いです。そのような場合、限定価格の効果が実現するのは、建物を取り壊して、更地化した後になるのではないかという意見も聞いたことはあります。
こういったケースでは、やはり不動産鑑定で限定価格を求めるということも可能です。
小林エステイトでは初回相談は無料でご相談を受け付けておりますので、お気軽にご連絡ください。
（文責：長谷川由紀）
＞不動産鑑定のご相談
＞不動産相続のご相談
＞借地・底地のご相談
西宮・芦屋・神戸・尼崎・宝塚・伊丹・大阪
小林エステイトでは不動産のご相談は初回無料で承っております。お気軽にお問い合わせください。