古い収益用マンションを売却して欲しいというご相談を受けました。
相続で収益用マンションをもらったけど、管理・修繕が大変、採算性がギリギリ、売るにしてもどう判断したらよいかわからないということはありませんか？
所有土地の有効活用や、収益用マンションのオーナーのご提案など、テレビ、ユーチューブ、新聞の広告などでよく見聞きし、家賃収入があることは魅力的ですが、古くなってくるといろんなお悩みが出てくるのものです。
小林エステイトでは、持ち続けるメリット・デメリット、売るときのメリット・デメリット、様々な角度から収益用マンションオーナー様にとっての、ベストソリューションをご提案しています。
収益用マンションを持ち続けるメリットとは？
・収益用マンションのオーナーになると、月々、家賃が手元に入ってきますし、
・相続が発生した場合、相続税評価額の仕組みに基づき、評価額を下げることができる。
しかし、そのような収益用マンションでも、メリットばかりではありません。
収益用マンションを持ち続けるデメリットとは？
・時間が経つと老朽化が進行し、管理、経費がかさみ始める。
・収益用マンションが建つような立地には、新しい収益用共同住宅が建ちますので、築年が古くなると賃料減額リスク
・募集してもなかなか入居が決まらないというリスク
古い収益用マンションを売却する時の選択肢は３つ
・収益マンション現状のまま売却する
・収益マンションの入居率を高め付加価値UPしてから売却する
＊空家を埋めるために多額のリフォーム費用がかかり、管理にも手間がかかります。
・更地にして土地として売却する
＊更地にするためには入居者の方に退去頂いたうえで、建物を解体しないといけません。
＊不動産の売却を任される不動産業者は、立ち退き交渉を行ってはいけないことになっております。交渉の過程で紛争になる可能性のある立退き交渉は、所有者か、その代理人である弁護士の先生の仕事になり、それ以外の者が行うと非弁行為になってしまうからです。
3択になります。
どの方法が、売主さんにとってメリットがあるのかを、小林エステイトでは判断し、仲介を行っていきます。
今回の収益用マンションは建築後４０年程度が経過し、埋まっている部屋は３分の１程度でした。
同じ築年数の収益マンションがどれくらいの価格で売れるのか調べ、加えて、更地としての価格から、解体費と立退料を控除した価格を求めました。
すると、収益用マンションとしても更地にする前提の価格も、ほぼ一緒という結論になりました。
弊社では、このまま管理していきたいかどうか、そのメリット・デメリットを十分お話したうえで、結局は、賃借人さんがいる現状のままで買い取ってくれる業者さんを紹介し、売却させていただきました。
更地化して分譲するのが得意な業者さん、建物をいかしてリフォームして収益物件として再生するのが得意な業者さんなど、買い取りする業者さんにも色々な強みがあります。
弊社では、案件に応じて、高く買い取る業者さんをご紹介させていただいております。
また無理に売却を進めるようなこともせず、お気持ちに寄り添いたいと思っております。
迷っている状態で大丈夫ですので、お気軽にご相談いただけたらと思います。
（文責：長谷川大輔）
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